案例
周先生和吴女士系夫妻关系，两人共同购买了一套商品房，挂在他们10岁的儿子小周名下。经查，小周并无独立的经济收入。周先生和吴女士委托中介出卖这套房时，吴女士和儿子小周作为出卖人在合同上签了字，购房人A先生在房子买卖合同上签字后，按约支付了定金及房款。2个月后，该房所在小区被划入学区，房屋出售、出租的价格均大幅上涨。吴女士非常后悔，很想将房屋要回来，故其到法院申述确认房子买卖合同无效，理由是：出卖房屋的行为未经小周的父亲周先生同意；同时，出卖房子不是为了未成年子女小周的利益。对此，A先生自然不同意，认为就是因为房屋价格上涨，吴女士才会找出上述借口，双方遂引起争议。
父母出卖未成年子女名下的房产是否有效？
解答
吴女士的诉求反映了本案中存在的两个关键问题：其一，出售挂在未成年子女名下的房子，是否需要父母都同意，房屋买卖合同才有效；其二，出卖房屋不是为了未成年子女小周的利益，买卖合同是否就必然无效。
对于第一个问题，我们认为，吴女士是小周的法定监护人，有权代理小周进行民事活动；同时，没有法律法规对一方监护人独自代未成年人请求房屋权属变更作出禁止性规定。因此，出售房屋并不需要未成年人的父母一致同意。所以，本案依循公平、诚实信用的准则，购房人A先生的合法权益应当得到法律保护。
对于第二个问题，我们认为是本案的核心问题，这与《民法典》第34条的规定有关。该条规定：“监护人的职责是代理被监护人实施民事法律行为，保护被监护人的人身权利、财产权利以及其他合法权益等。监护人依法履行监护职责产生的权利，受法律保护。监护人不履行监护职责或者侵害被监护人合法权益的，应当承担法律责任。因发生突发事件等紧急情况，监护人暂时无法履行监护职责，被监护人的生活处于无人照料状态的，被监护人住所地的居民委员会、村民委员会或者民政部门应当为被监护人安排必要的临时生活照料措施。”法律规定，监护人有权也应当对被监护人的财产权利进行保护。但是这并不意味着监护人与购房人一旦产生争议，就可以“维护被监护人利益”为由，请求合同无效，而是应当具体分析。就本案而言，首先，从该房产的来源来看，小周没有独立的经济收入，其日常生活的费用均来自父母供养，据此可以认定诉争房屋的资金来源于监护人父母，该财产由其父母管理，其收益也由父母自由支配。其次，购房人A先生与吴女士事前并不认识，本次的交易是通过中介公司达成，而且交易所约定的价款是符合市场行情的，不存在双方恶意串通损害未成年人小周利益的情况。此外，从另一个角度看，A先生作为善意买受人，其很难知道作为监护人的吴女士出卖该房屋的真正目的，在完成交易之后，仅凭吴女士自述即认定交易损害被监护人的利益而无效，对A先生而言系属不公，也不利于交易的安全和稳定，而且有滥用未成年人利益保护之嫌。
综上，在案设的情景中，吴女士的卖房行为不受被监护人的父亲不知情的影响，其处置房屋也难言损害未成年人小周的利益，所以在本案中吴女士出卖挂在小周名下的房屋是有效的。当然，实践中也存在其他情况，例如小周的房屋是其以自己的经济收入购买，或者是完全受他人赠与，那么一般情况下，小周的父母就不能出卖房屋，除非能够证明出卖房屋所得的售房款有利于小周的利益。
各县(市、区)市场监管局、市局各分局：
按照《山东省中小微企业知识产权质押融资贴息申报指南》（鲁市监发〔2021〕9号）有关规定和省市场监管局工作部署，结合我市实际，现组织开展2022年度省级知识产权（专利权）质押融资项目扶持资金预申报工作。具体通知如下：
一、申报对象
在泰安市行政区域内注册，具有独立法人资格，符合国家中小微企业划型标准的中小微企业。
二、补贴标准与范围
（一）贷款贴息。对符合条件的知识产权（专利权）质押融资单笔贷款，按照贷款合同签订日上月一年期贷款市场报价利率（LPR）的60%给予贴息支持，每家企业每个申报年度贴息最高不超过50万元。
（二）评估分析补助。对企业因贷款而产生的知识产权（专利权）评估或价值分析费，按确认发生额的50%予以补助，每家企业每个申报年度补助最高不超过5万元。
三、申报条件
（一）贷款企业是出质知识产权（专利权）的权利人，知识产权（专利权）权属清晰、合法有效。
（二）贷款放款前完成知识产权（专利权）质押登记。
（三）2022年1月1日至2022年12月31日之间按期完成还本付息。
（四）知识产权（专利权）质押获得银行贷款的额度或比例明确。
四、申报材料
（一）填报《山东省中小微企业知识产权（专利权）质押融资贴息申报书》（附件1）。
（二）国家知识产权局出具的知识产权（专利权）质押登记通知书复印件。
（三）已偿还贷款本金和支付相应利息凭证复印件。
（四）专利权借款合同、质押合同、担保（反担保）合同复印件。
（五）知识产权（专利权）质押所占额度或比例的相关证明材料。
如贷款授信合同中明确知识产权（专利权）质押在贷款中所占额度或比例的，则提供授信合同即可；如贷款属于知识产权（专利权）与其他担保措施组合贷款的，由贷款银行明确知识产权（专利权）质押在贷款中所占额度或比例，并提供相关证明材料；如知识产权（专利权）质押作为反担保措施的，由银行和担保机构分别明确知识产权（专利权）质押担保和反担保的额度或比例，并提供相关证明材料。（银行和担保机构在出具相关证明材料时要注意组合型质押贷款项目明确专利权贷款比例及实际贷款额度）
（六）知识产权（专利权）评估或价值分析协议、报告、发票复印件。
（七）应提交的其他证明材料。
以上申报材料两份，相关合同、凭证等材料应内容要素完整、清晰可辨，复印件应加盖申报单位公章，形成PDF电子版进行提交审核。
五、申报审核流程
（一）县级初审阶段。各县市区市场监管局、各分局要指导符合条件的企业及时申报，并对企业报送材料进行初审。
（二）市级审核阶段。市市场监管局会同人民银行泰安市中心支行对上报材料进行再审核，审核通过后，各县市区市场监管局、各直属分局通知企业提交纸质及PDF版材料。
六、其他要求
（一）各单位要对申报工作要高度重视，认真组织并通知到位，做到不漏报、无差错。要加强对企业申报工作的指导，按时报送纸质版申报材料（装订成册），确保报送资料真实、完整、规范。逾期不报视为放弃，不再受理。
（二）各县市区局、各分局要对申报材料的真实性和完整性进行严格把关，如实填报《XXX县市区企业山东省2022年度知识产权（专利权）质押融资贴息资金备案表》（附件2）；同时结合本次申报工作做好企业情况汇总，挖掘典型案例，总结工作成效。
（三）市局对质押融资贴息申请工作建立信用负面清单管理制度。对弄虚作假、虚报冒领、截留挤占等失信失范企业，记入“信用负面清单台账”，并取消其3年内申报相关专项资金资格。
申报材料于2023年11月15日前报送市市场监督管理局知识产权事业发展中心。
联系人：李宁 郑抗 联系电话：8266636
地 址：泰安市市场监管局二楼203室（泰安市东岳大街439号）
泰安市市场监督管理局
2023年11月8日
附件：点击名称查看
1.山东省中小微企业知识产权质押融资资金申报书（2022）
2.XXX县市区企业山东省2022年度知识产权（专利权）质押融资贴息资金备案表
